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企业转让名下一块土地,有关涉税问题汇总

疑问一

企业转让土地使用权的增值税如何计算?税目是什么?

答复:

转让土地使用权应当按照销售无形资产-自然资源使用权(土地使用权)缴纳增值税。一般纳税人税率为9%,小规模征收率为3%。

疑问二

企业转让土地使用权能否差额征收增值税?

答复:

根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)的规定,纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

疑问三

纳税人将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产如何缴纳增值税?答复:

1、根据财税【2016】36号文件附件3(三十五)规定,自2016年5月1日起纳税人将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产,免征增值税。

2、根据《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税〔2017〕58号)第四条规定,自2017年7月1日起,纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产,免征增值税。

疑问四

企业转让土地使用权的土地增值税如何计算?

答复:

应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除率

1.增值额=转让收入(不含增值税)-扣除项目金额

2.扣除项目:企业转让未经开发的土地扣除项目包括:

(1)取得土地使用权所支付的金额。

(2)转让环节的税金:印花税、城建税及教育费附加


疑问五

企业转让土地使用权的印花税如何计算?

答复:

根据《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》财税〔2006〕162号文件规定,土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

产权转移书据印花税税率万分之五

应纳印花税额=转让合同所载金额*0.05%

疑问六

企业转让土地使用权的企业所得税如何计算?

答复:

企业因转让土地使用权而产生转让收入减去购置成本及相关税费后的余额,应并入企业应纳税所额,按照25%税率(或企业享受的优惠税率)计算缴纳企业所得税。

疑问七

母公司以土地投资入股子公司,取得子公司股权,是否涉及增值税和土地增值税?答复一:

按照财税〔2016〕36号文附件一规定,销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产,有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。

母公司以土地投资入股子公司,取得子公司股权,属于取得其他经济利益的情形,因此,母公司以土地向子公司投资入股需要缴纳增值税。

答复二:

根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

母公司以土地投资入股子公司,取得子公司股权,属于以其他方式有偿转让房地产的行为。因此母公司以土地投资入股,取得子公司股权,需要计算缴纳土地增值税。

疑问八

甲公司账目上就是有一块土地,别的没有其他资产,要卖给乙公司,想采取一次性股权转让的方式来规避巨额土增税,是否可行?

答复:

如果自然人所在企业的股权里面仅仅只有房屋、土地这些不动产,在采取一次性股权转让的情况下,或者股权转让金额等同于土地房地产的评估值,根据实质重于形式的原则,需要交纳土地增值税。

参考一:

国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号):

广西壮族自治区地方税务局:

你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报〔2000〕32号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。

来源: 音乐  作者:石野
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